杭州物业公司带物业监理评估许可 有备案

物业公司与之间的矛盾，主要是利益问题，公平解决双方的利益冲突，理论上说，应该借助契约机制。现实中，物业公司与之间的矛盾纠纷很难通过契约机制解决，主要问题是物业公司的强势，群体因松散而导致的弱势。大会和会机制，理论上说能够有效维护权益，但现实中，业委会的作用也存在不小的变数，何况，目前大多数小区都没有成立业委会。
部门组织开展对居住小区的物业服务综合评价，与物业公司和业委会主导的评价活动都有不同，因为站在第三方角度上，更具客观性。而评价分值占50%，则充分尊重了的话语权。本属于按契约机制提供服务、接受服务的物业公司与之间，引入了行政评价机制，如果相关办法合理，这种机制对于融洽当事双方关系、规范服务、维护权益，应该会起到积作用。特别是对于处在松散状态而弱势的来说，因为在评价物业公司上的50%分值，而坐实了监督权利。物业公司方面，如果不可以轻视这50%的评价分值，就不能不拿当主人了。
部门主导的物业服务评价，既是契约机制和自治机制的有益补充，目前来说也具有**的价值。北京市开展的物业服务评价中，物业企业负责人将因物业服务分值低而被记入信用信息，这种办法是一种正本清源；而如果在物业服务分值合格的小区中，继续拖欠物业费、被列入，应该是可以服人的。于此而言，部门组织物业服务评价，是一种实实在在的民生服务
近年来，随着物业管理市场的不断发展，物业管理相关主体在参与物业管理活动过程中存在很多分歧，容易引发纠纷，比如和物业服务人对收费标准意见的不一致、对物业服务标准及服务质量的理解不一致等，建立健全第三方评估机制、规范物业服务评估活动对解决物业服务过程中的矛盾纠纷具有积的意义。
根据《北京市物业管理条例》有关规定，该通知的内容主要包括评估原则、评估内容和评估要求三个部分，重点解决评估主体单一、评估事项少、责任不明确的问题，在此三方面详细规定的同时进行了创新。
一是多元主体参与，评估坚持“谁委托谁付费”等多项原则。
《通知》规定，法律、会计、工程、评估、咨询等服务机构以及具备从业的人员均可参加评估活动。在开展评估活动过程中，应当遵循立、客观、的原则，并按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与评估机构和相关人员约定评估服务内容及收费金额，签订书面评估委托合同。同时要求提供的评估报告应客观、真实、准确，应包括不少于规定的九项内容。评估机构和相关人员与委托人、*三人或者评估事项有利害关系、可能影响评估的，应当回避。
二是评估范围广、委托形式多样，相关主体可灵活选择。
《通知》明确，物业管理相关主体可单或共同委托评估机构和相关人员，依照法律法规、行业规范的规定以及委托合同的约定，对物业服务人参与社区治理情况、共用部分管理状况、物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、其他需要评估的事项等六个方面开展评估，相关主体可结合日常开展的物业管理工作实际灵活选择。
三是夯实评估各方主体责任，严格评估各项环节。
《通知》要求，建设单位、、物业服务人与相关当事人应当协助、配合开展评估活动，如实提供必要的资料。其中，建设单位向全体移交物业项目时，建设单位和全体共同委托评估机构和相关人员进行查验交接的，由建设单位承担评估费用；评估机构和相关人员应当保持评估档案资料的齐全完整。其中，物业承接查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案的评估报告及相关资料保管期限不低于5年，其他评估事项的报告及相关资料保管期限不低于3年；物业服务人应当做**估报告的归档、公示、保存工作，在项目交接时与其他物业管理档案资料一并移交。

当下，物业管理行业正处于快速发展阶段。各级也在积行动，从宏观层面推出符合行业发展现状的政策法规，促进行业更好更快发展。5月31日，北京市《北京市住房和城乡建设会关于规范物业服务评估活动的通知》对物业服务评估规范具有明确的意义。
在提供物业服务的过程中，企业难免会与产生一定摩擦。例如开发前期问题引发的物业纠纷、对物业服务收费及服务质量存疑等。物业服务评估的目的即是规范物业服务活动，维护物业管理相关主体的合法权益。在行业快速整合发展的进程中，协调企业与双方关系，促进服务质量不断提升。
2010年6月，北京市住房和城乡建设会印发《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，距今已有十余年。本次发布《北京市住房和城乡建设会关于规范物业服务评估活动的通知》，有以下亮点：亮点一：提出六项评估内容，评估维度全面
《通知》提出评估内容包括“物业服务人参与社区治理情况、物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共用部分管理状况、物业承接和查验、专项维修资金使用方案、其他需要评估的事项等。”其中，物业服务人参与社区治理、专项维修资金使用方案等热点囊括之中。
亮点二：阐述评估主要过程，明确评估主体
《通知》具体将每一项评估内容进行阐述，明确评估主体。以物业承接查验的评估为例。提出“评估机构和相关人员应当按照相关规定，对物业承接查验进行评估。评估机构和相关人员对物业承接查验进行评估的，应当包含：签订物业承接查验委托合同、查验记录、现场查验结果。发现存在问题的，还应当明确整改情况并准确记录在承接查验评估报告中。”
同时规范评估报告内容及评估机构。评估报告应当包括评估目的、依据和方法，评估日期和基准日，评估查勘数据，评估结果及有效期限，评估人员签章等内容；评估机构和相关人员是指法律、会计、工程、评估、咨询等服务机构以及具备从业的人员。
亮点三：规范评估要求，重要评估报告保管期不低于5年
《通知》对评估要求进行规范，以提升评估报告的真实性和可追溯性。一是明确因提供虚假资料造成损失的，由责任方负责赔偿；二是明确物业承接查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案的评估报告及相关资料保管期限不低于5年，其他评估事项的报告及相关资料保管期限不低于3年；三是提出物业服务评估报告应当作为物业管理资料归档备查，同时应当在物业管理区域内显著位置公示。

*二十五条 物业评估机构开展物业服务标准和费用测算的，应在评估报告中评估日期、基准日及有关责任提示，包括下列内容： （一）项目基础数据确认或修正确认的日期； （二）各分项物业服务标准测算方案形成日期； （三）物业服务分项费用测算方案形成日期； （四）关于物业服务标准、费用测算情况的有关建议。
*二十六条 物业评估机构开展物业服务标准及费用测算的，应在评估报告中评估中收集的资料、查勘数据14 和计算过程，包括下列内容： （一）物业管理项目技术经济指标和基础数据； （二）物业服务合同、大会决议等资料； （三）物业服务方案和物业公共服务费的测算结果、测算值和依据；各分项服务标准的人员岗位配臵、运行消耗计算结果和依据，对应人员岗位配臵、运行消耗的岗位基本工资测算值和测算依据； （四）共用水、电等费用分摊，代收代缴建议方案及测算依据； （五）共有收益项目的数量、位臵和收费标准测算值及依据； （六）共用设施设备维护建议及依据。
*二十七条 物业评估机构实施物业服务标准及费用测算评估活动的，应以评估过程中收集的资料和查勘数据为基础，依照法规和协议明确的任务及方法，给出客观、完整的结论意见。 结论意见中，缺少物业服务分项测算，共有部位、共用设施设备管理情况，共有资金收益测算的，属重大遗漏。
南京富有专注于物业第三方服务，包括不限于物业费评估，物业服务质量考核等。整合解决关于基层社区治理难题，加强物业公司的服务考核。

*六条 建设单位向全体移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目交接查验标准》及其他相关规定，对物业管理区域内部分以外按照规定由共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。
全体选聘新的物业服务企业、其他管理人或自行管理时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
  *七条 建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当同时向物业服务评估监理机构提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。
大会选聘或更换物业服务企业时，可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。 和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行评估。
*八条 、大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、规章、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等，对物业服务质量进行评估。
 物业服务各方权益主体可以委托第三方评估监理机构在约定期间内对物业服务进行跟踪评估。
  *九条 物业服务评估监理业务应当由物业服务评估监理机构接受委托，个人不得承揽评估监理业务。
*十条 物业服务评估监理机构及从事评估监理业务的人员与委托人、*三人或评估监理事项有利害关系、可能影响评估的，应当回避。
*十一条 建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
  *十二条 物业服务评估监理机构应当按照相关法律、法规、规章和合同约定的要求从事评估监理活动，并按照市房屋行政主管部门制定的评估规范出具评估监理报告。评估监理报告应当包括评估监理目的、依据和方法，评估监理日期和基准日，评估监理查勘数据，评估监理结果及有效期限，评估监理人员签章等内容。
 *十三条 物业服务评估监理机构应当保持评估监理档案资料的齐全完整，物业项目交接验收评估报告相关资料保管期限不得低于5年；物业服务费用评估、物业服务质量评估报告相关资料保管期限不得低于3年。
*十四条 物业服务查验交接报告和物业服务质量评估报告应当作为物业管理资料归档备查，其摘要文本在物业管理区域内予以公示。
 *十五条 物业服务评估监理按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。
 建设单位向全体移交物业项目时，建设单位和全体共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。
*三章 物业服务评估监理机构和
  *十六条 物业服务评估监理机构应当具备下列条件：
 (一)具有立法人，从事物业服务评估监理业务；
(二)注册资本100万元以上；
(三)有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；
  (四)具有工程、管理、经济等相关类的专职管理和技术人员不少于5人；
(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
 符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。
 *十七条 市房屋行政主管部门建立物业服务评估监理库并定期公布名单，物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理时应当从库中选择。
物业项目交接双方共同委托评估监理机构进行查验交接的，委托人可以从库中选择，也可以从库外选择。
委托人在库外选定的，应当向市房屋行政主管部门提供的简历和具体联系方式。
 *十八条 物业服务评估监理出具评估意见并对评估监理机构负责；评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。
*十九条 物业服务评估监理机构应当按照北京市相关规定从事评估监理业务，不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。
  *二十条 物业服务评估监理在物业服务评估监理活动中不得有下列行为：
 (一)以个人名义出具评估监理报告；
(二)收受委托合同以外的酬金或其他财物，谋取其他不正当利益；
(三)与委托人串通损害相对人利益；
(四)允许他人以自己的名义从事物业服务评估监理业务；
  (五)签署有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告；
 (六)法律、法规、规章禁止的其他行为。
 *四章 法律责任
*二十一条 物业服务评估监理机构违反本办法*十条、*十九条规定的，由市房屋行政主管部门责令限期改正并予以公示；造成损失的，依法承担赔偿责任。
*二十二条 物业服务评估监理违反本办法*九条、*十条、*二十条规定的，由市房屋行政主管部门约谈告诫；情节严重的，取消并予以公示；造成损失的，依法承担赔偿责任。
 *二十三条 建设单位、物业服务企业违反本办法*十一条规定的，由市房屋行政主管部门责令限期改正并记入企业信用档案；造成损失的，依法承担赔偿责任。
    *五章 附则
*二十四条 本办法自2010年10月1日起实施。
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