南京物业公司带物业监理评估许可 有备案

天山网-新疆日报讯（记者王亚芸报道）2021年12月25日，我区物业服务第三方评估机构——新疆和立睿远物业服务评估有限公司在乌鲁木齐成立，批22人获聘“新疆物业服务评估及物业服务品控智库”。
据了解，在物业管理服务中建立第三方评估机制，引入“、立、客观”的第三方机构，既是物业服务走进新时代、新征程的必然要求，也是物业服务走向市场化、化的必由之路。
自治区房地产业协会物业管理专委会副陈莉表示，成立物业服务第三方评估机构，有利于借力履职，更好地实现社会管理职能；有利于厘清物业纠纷，实现、调解；有利于提升物业服务品质，助力行业健康发展。
新疆和立睿远物业服务评估有限公司总经理陈楠介绍，物业服务第三方评估服务内容主要有：接受各物业服务企业、（大会）或相关部门委托，开展物业服务（质量/费用）评估、物业服务项目品质检查、满意度调查和大会票决事务；为物业服务企业提供企业管理及专项业务（如多元化经营、红色物业打造等）顾问咨询与企业内训、物业项目品质管理专项外包和物业项目承接查验等服务。
据介绍，自2010年北京市率先引入物业服务第三方评估机构以来，目前，深圳、南京、长沙、杭州、武汉等多个城市已涌现出批机构，对规范物业管理行业、促进社会和谐发展起到了重要推动作用。
近年来，随着物业管理市场的不断发展，物业管理相关主体在参与物业管理活动过程中存在很多分歧，容易引发纠纷，比如和物业服务人对收费标准意见的不一致、对物业服务标准及服务质量的理解不一致等，建立健全第三方评估机制、规范物业服务评估活动对解决物业服务过程中的矛盾纠纷具有积的意义。
根据《北京市物业管理条例》有关规定，该通知的内容主要包括评估原则、评估内容和评估要求三个部分，重点解决评估主体单一、评估事项少、责任不明确的问题，在此三方面详细规定的同时进行了创新。
一是多元主体参与，评估坚持“谁委托谁付费”等多项原则。
《通知》规定，法律、会计、工程、评估、咨询等服务机构以及具备从业的人员均可参加评估活动。在开展评估活动过程中，应当遵循立、客观、的原则，并按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与评估机构和相关人员约定评估服务内容及收费金额，签订书面评估委托合同。同时要求提供的评估报告应客观、真实、准确，应包括不少于规定的九项内容。评估机构和相关人员与委托人、*三人或者评估事项有利害关系、可能影响评估的，应当回避。
二是评估范围广、委托形式多样，相关主体可灵活选择。
《通知》明确，物业管理相关主体可单或共同委托评估机构和相关人员，依照法律法规、行业规范的规定以及委托合同的约定，对物业服务人参与社区治理情况、共用部分管理状况、物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案、其他需要评估的事项等六个方面开展评估，相关主体可结合日常开展的物业管理工作实际灵活选择。
三是夯实评估各方主体责任，严格评估各项环节。
《通知》要求，建设单位、、物业服务人与相关当事人应当协助、配合开展评估活动，如实提供必要的资料。其中，建设单位向全体移交物业项目时，建设单位和全体共同委托评估机构和相关人员进行查验交接的，由建设单位承担评估费用；评估机构和相关人员应当保持评估档案资料的齐全完整。其中，物业承接查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案的评估报告及相关资料保管期限不低于5年，其他评估事项的报告及相关资料保管期限不低于3年；物业服务人应当做**估报告的归档、公示、保存工作，在项目交接时与其他物业管理档案资料一并移交。

*二十五条 物业评估机构开展物业服务标准和费用测算的，应在评估报告中评估日期、基准日及有关责任提示，包括下列内容： （一）项目基础数据确认或修正确认的日期； （二）各分项物业服务标准测算方案形成日期； （三）物业服务分项费用测算方案形成日期； （四）关于物业服务标准、费用测算情况的有关建议。
*二十六条 物业评估机构开展物业服务标准及费用测算的，应在评估报告中评估中收集的资料、查勘数据14 和计算过程，包括下列内容： （一）物业管理项目技术经济指标和基础数据； （二）物业服务合同、大会决议等资料； （三）物业服务方案和物业公共服务费的测算结果、测算值和依据；各分项服务标准的人员岗位配臵、运行消耗计算结果和依据，对应人员岗位配臵、运行消耗的岗位基本工资测算值和测算依据； （四）共用水、电等费用分摊，代收代缴建议方案及测算依据； （五）共有收益项目的数量、位臵和收费标准测算值及依据； （六）共用设施设备维护建议及依据。
*二十七条 物业评估机构实施物业服务标准及费用测算评估活动的，应以评估过程中收集的资料和查勘数据为基础，依照法规和协议明确的任务及方法，给出客观、完整的结论意见。 结论意见中，缺少物业服务分项测算，共有部位、共用设施设备管理情况，共有资金收益测算的，属重大遗漏。
南京富有专注于物业第三方服务，包括不限于物业费评估，物业服务质量考核等。整合解决关于基层社区治理难题，加强物业公司的服务考核。

当下，物业管理行业正处于快速发展阶段。各级也在积行动，从宏观层面推出符合行业发展现状的政策法规，促进行业更好更快发展。5月31日，北京市《北京市住房和城乡建设会关于规范物业服务评估活动的通知》对物业服务评估规范具有明确的意义。
在提供物业服务的过程中，企业难免会与产生一定摩擦。例如开发前期问题引发的物业纠纷、对物业服务收费及服务质量存疑等。物业服务评估的目的即是规范物业服务活动，维护物业管理相关主体的合法权益。在行业快速整合发展的进程中，协调企业与双方关系，促进服务质量不断提升。
2010年6月，北京市住房和城乡建设会印发《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，距今已有十余年。本次发布《北京市住房和城乡建设会关于规范物业服务评估活动的通知》，有以下亮点：亮点一：提出六项评估内容，评估维度全面
《通知》提出评估内容包括“物业服务人参与社区治理情况、物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共用部分管理状况、物业承接和查验、专项维修资金使用方案、其他需要评估的事项等。”其中，物业服务人参与社区治理、专项维修资金使用方案等热点囊括之中。
亮点二：阐述评估主要过程，明确评估主体
《通知》具体将每一项评估内容进行阐述，明确评估主体。以物业承接查验的评估为例。提出“评估机构和相关人员应当按照相关规定，对物业承接查验进行评估。评估机构和相关人员对物业承接查验进行评估的，应当包含：签订物业承接查验委托合同、查验记录、现场查验结果。发现存在问题的，还应当明确整改情况并准确记录在承接查验评估报告中。”
同时规范评估报告内容及评估机构。评估报告应当包括评估目的、依据和方法，评估日期和基准日，评估查勘数据，评估结果及有效期限，评估人员签章等内容；评估机构和相关人员是指法律、会计、工程、评估、咨询等服务机构以及具备从业的人员。
亮点三：规范评估要求，重要评估报告保管期不低于5年
《通知》对评估要求进行规范，以提升评估报告的真实性和可追溯性。一是明确因提供虚假资料造成损失的，由责任方负责赔偿；二是明确物业承接查验、物业服务标准和费用测算、专项维修资金使用方案的评估报告及相关资料保管期限不低于5年，其他评估事项的报告及相关资料保管期限不低于3年；三是提出物业服务评估报告应当作为物业管理资料归档备查，同时应当在物业管理区域内显著位置公示。

[评估监理机构条件]物业服务评估监理机构应当具备下列条件：
（一）具有立法人，从事物业服务评估监理业务；
（二）注册资本100万元以上；
（三）有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；
（四）具有工程、管理、经济等相关类的专职管理和技术人员不少于10人；
（五）法律、法规、规章规定的其他条件。
符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。
*十五条[评估监理]市房屋行政主管部门建立物业服务评估监理库并定期公布名单，物业服务评估监理机构从事评估监理业务时从库中选择。
物业服务评估监理出具评估意见并对评估监理机构负责；评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。
*十六条 [共同委托行为]物业项目交接双方共同委托评估监理机构进行交接查验的，委托人可以从库中选择，也可以从库外选择行业。
委托人在库外选定的，应当向市房屋行政主管部门提供行业的简历和具体联系方式。经市房屋行政主管部门确认后可就本项目进行交接查验。
*十七条[评估监理机构禁止行为]物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定从事评估监理业务，不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。
*十八条[评估监理人员禁止行为]物业服务评估监理人员在物业服务评估监理活动中不得有下列行为：
（一）以个人名义出具评估监理报告；
（二）收受委托合同以外的酬金或其他财物，谋取其他不正当利益；
（三）与委托人串通损害相对人利益；
（四）允许他人以自己的名义从事物业服务评估监理业务；
（五）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的评估监理报告；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
日前，珠海市住房和城乡建设局发布《珠海市住宅小区物业管理星级服务评定管理办法（试行）（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），旨在进一步规范物业服务行为，提升物业服务品质，加强物业服务行业自律，促进物业服务行业健康发展。其中，各物业服务企业须主动申报在管住宅小区物业管理星级服务，星级服务共五个星级评定标准，评定结果不达标需进行整改。星级服务的评定还能帮助参考选聘更的物业服务企业。
《意见稿》共三十四条，主要围绕评定规则、评定程序、动态管理、结果运用四个方面，对物业服务企业及住宅小区开展全面监督检查和综合评定。《意见稿》提出，各物业服务企业须主动申报在管住宅小区物业管理星级服务，实现住宅小区物业管理星级服务全覆盖。无正当理由拒绝申报参评的物业服务企业，相关部门向社会公示，并纳入诚信管理。
《意见稿》显示，星级划分是物业服务标准和服务质量的等级标志，设立为五个等级，为一星级，为五星级。星级标准严格按照物业项目实际物业服务水平给予评定。评定内容包括满意度调查、现场评定和综合评定三个部分，分别占20%、70%和10%。评定采取量化打分的方式，根据得分情况，对纳入评定范围的住宅小区进行星级服务评定。
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